부동산 매매 및 계약시 유의사항

제 목 : 부동산 매매 계약서

질 문 : 토지 매매 계약서 작성시 유의할 사항은 무엇입니까?

해 설 : ①계약당사자의 확인

계약서를 쓰기 전 계약당사자인지 대리인인지 여부를 확인하고 대리인일 경우 위임장, 인감증명서, 주민등록증을 확인하여야 합니다.

②계약내용결정

목적물의 표시(등기부등본, 토지대장), 대금의 액수와 지불시기, 임차ㆍ임대인의 성명, 주소ㆍ주민등록번호, 부동산의 명도시기(임대인 경우 임대기간) ,부동산소유권의 이전 및 매도인의 책임사항, 특약 입회인 등을 확인하여야 합니다.

③등기부상의 면적과 실제면적과의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 이러한 점이 발생할 경우에 대한 매매금액의 정산방법에 대한 약정도 하여야 합니다.

④계약이후 잔금지급일 이전에 발생가능한 추가저당권설정, 이중계약 등에 대비하여 별도약정을 하여 두어야 합니다.

⑤숫자는 아라비아숫자보다 한자로 표기하며, 내용은 알기 쉽게 쓰고 특약란에는 후일 분쟁의 소지가 있는 것은 약정을 하여두면 좋습니다.

⑥계약서 작성후 이상이 없으면 기명, 날인 후 계약금을 지불하고 영수증을 받고 매도, 매수, 입회인이 1부씩 보관합니다.




제 목 : 부동산 매매에 있어서의 유의사항

질 문 : 토지나 건물을 구입할 때 특별히 주의해야 할 점은 무엇입니까?

답 변 : 우선 부동산의 권리관계를 명확히 조사하고 계약 상대방이 진정한 소유자인지를 확인해야 합니다.

해 설 : 부동산을 매수하고자 하는 경우 제일 먼저 당해 부동산의 권리관계가 어떠한지 알아봐야 합니다. 소유권자가 누구인지 확인하고 토지의 경우 임차권이나 지상권 등 제한물권이 설정되어 있는 것은 아닌지 확인해봐야 합니다.

건물의 경우에는 건물 사용을 위한 임차권이나 지상권이 설정되어 있는지 확인해 보아야 합니다. 또한 당해 부동산을 목적으로 하는 담보물권이 설정되어 있는지 여부도 조사해야 하는 바, 이러한 권리관계 확인은 등기부등본을 통해 손쉽게 할 수 있습니다. 다음으로 계약을 체결하는 상대방이 부동산에 대한 처분권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 미성년자여서는 안되고 대리인인 경우 대리권의 유무를 확인해 보아야 합니다. 정당한 권리자와 계약을 체결한 경우 매도인으로부터 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부받아야 합니다.


* 임차요령

. 관인계약서 작성전 부동산 등기부 통해 가압류, 저당, 가처분 등 하자 여부 확인
. 잔금은 입주 당일 지불하고 전세권, 확정일자 설정

* 매매요령

. 등기부 도시계획 확인원, 지적도 확인
. 관인계약서로 계약 임하고 관할 등기소에서 소유권 이전 신고

* 분양권 매매시 주의사항

. 건설회사를 통하여 분양권에 가압류 또는 처분금지 가처분이 되어있는지 반드시 확인해야 한다.
. 이미 준공검사가 완료되어 입주를 시작하였어도 잔금을 지불하지 않은 경우에는 분양권매매가 가능하다.
. 취득, 등록세는 마지막 명의 변경(입주)인이 부담한다.

* 분양권 전매절차

. 주택전매, 전대 동의 신청
ㄱ. 민영
시, 군, 구청 주택과, 건축과

ㄴ. 주공
주택공사 판매부 분양과-> 동의 여부 통지(신청구 7~15일후)-> 본 계약 체결 후 매매계약서 검인(시, 군, 구청 지적과)-> 주택공급계약서 명의 변경(건설회사)-> 잔금납부 입주-> 준공 및 소유권 이전 등기

* 계약 체결 및 계약서 작성 요령을 알고 싶은데요...

- 계약하고자 하는 물건의 소유자 이름과 목적물의 주소를 확인한 후 관할 등기소에 가서 토지, 건물, 등기부등본 각 1통, 구청에 가서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인원, 지적도 각 1통을 발급받아 권리관계(압류, 가압류, 근저당, 가등기, 가처분 등) 및 사실관계(무허가건물 여부, 과세완납 여부, 임대, 물리적 하자여부 등)를 확인해야 합니다.

* 계약할 때 반드시 확인할 사항은 어떤 것입니까?

- 중개대상물건확인, 설명서, 등기부등본, 계약 상대방의 본인여부를 반드시 확인해야 합니다. 임장, 인감증명서를 확인해야 합니다.

미성년자일 경우는 법정대리인의 동의서를 확인하도록 합니다.

* 매매계약에 따른 잔급 지급시 필요한 서류는 어떤 것입니까?

- 매도인: 등기필증, 부동산매도용 인감증명서 1통, 주민등록등본 1통(등기부등본과 주소가 다른 경우 종전 주소가 기재된 주민등록초본 1통), 인감도장, 각종 세금 및 공과금 여수증, 부동산 인도를 위한 열쇠

- 매수인: 주민등록등본 1통, 도장, 잔금

- 중개업자: 등기부등본, 토지대장, 건물대장, 공시지가확인원, 토지용계획확인원, 중개대상물건 확인, 설명서, 검인계약서

* 계약조항 검토후 특약사항란에 명시할 내용은 무엇입니까?

- 계약당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용.

- 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용.

- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금을 정산한다는 내용

- 계약불이행시 손해배상을 한다는 내용.

- 각종 권리제한 등에 대한 말소 또는 인수에 관한 내용 등입니다.

* 잔금을 지급하려고 하는데 확인해야 할 것은 무엇입니까?

- 중도금 및 잔금 지급시에도 등기부등본을 한번 더 확인해봐야 합니다. 만약 계약하는 물건에 저당권, 임차권, 전세권 등이 설정되어 있다면 해당원리금액을 금융기관등 채권자에게 문의 잔고증명을 받아 확인하도록 합니다.

- 또 각종 세금 공과금에 관한 서류를 확인하도록 합니다. 특히 매도용 인감증명서에 기재된 매수인의 인적사항을 확실하게 체크합니다.

- 중개업소를 통해 계약했을 경우 중개대상물건 확인, 설명서를 받은 다음 중개수수료를 지불하면 됩니다.

* 계약을 해제하고 싶은데...

- 계약을 체결한 뒤 24시간 이내에 해제하면, 계약금을 포기하지 않고 계약을 무효로 할 수 있다고 생각하기 쉽지만 실제로는 다음의 세가지 경우에만 계약을 해제할 수 있습니다.

- 첫째, '이러이러한 경우에 계약을 해제할 수 있다'는 해약조건이 있는 경우, 둘째, 중도금을 지급하기 전, 매수인은 계약금을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해약하는 경우, 셋째 상대방의 채무 불이행으로 인한 법정해약입니다.

- 그외에 중도금이 지불된 경우에는 일방에 의한 해약이 불가능합니다.

* 부동산 중개사고가 발생한 경우에는 어떻게 해야하나요?

- 중개업소를 통해 거래하는 경우라도 중개사고가 발생할 수 있기 때문에 소비자의 과실도 인정됩니다. 따라서 본인이 모든 것을 직접 확인하고 알아보는 것이 가장 중요합니다.

- 만약 중개사고가 발생한 경우라면 중개업자와 직접 합의를 보는 것이 가장 간편하고 빠른 방법입니다. 합의가 이루어지지 않으면 소비자보호란에 조정을 신청하거나 법원에 민사소송을 제기하여 해결하셔야 합니다.

* 임대차 계약시 유의점은 무엇입니까?

- 등기부상 본인 명의인지 여부를 주민등록증으로 확인하고 대리인이 나올 경우 위임장과 인감 증명서를 확인하도록 합니다.

* 계약서 작성시 유의점은 무엇인가요?

- 임차주택의 사용부분, 계약금 및 잔금의 지급일정과 ㅇ미대차기간, 임대료 지급방법을 계약서에 명시하고 전임차인의 퇴거일과 입주일을 확인해야 합니다. 전임차인의 관리비 등 제세공과금 처리, 시설상태 및 수리여부 확인, 구조변경 및 원상회복 문제, 위약 및 계약해제 사항도 주의해서 점검하도록 하십시오.

* 전세계약을 하기 전 권리관계 확인은 어떻게 합니까?

- 등기소에서 등기부등본을 발급받아 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등 권리관계를 확인해보도록 합니다. 이같은 내용이 있으면 전세보증금을 돌려받지 못할 수 있기 때문에 전세 계약 체결시 세심한 주의가 필요합니다.

- 만약 근저당권이 설정된 경우, 주택가격에서 선순위, 근저당금액을 뺀 금액이 전세금보다 많으면 큰 문제가 되지 않지만 주택가격이 하락하거나 경매낙찰가가 주택가격보다 적을경우에는 안심할 수 없으므로 이 또한 주의가 필요합니다.

* 확정일자를 받는다는 것은 무엇입니까?

- 확정일자란 공증인이나 법원 공무원, 동사무소 공무원이 사문서에 기입하는 일자인(印)으로 그 기입된 일자 현재 해당문서가 존재하고 있다는 것을 증명하는 것입니다.

- 전세계약서에 받는 확정일자는 반드시 임차인이 해야 하는 것은 아니고 계약서를 소지한 사람이면 누구나 대신 받을 수 있습니다. 동사무소, 등기소, 공증사무소에서 받으시면 됩니다.

- 또한 전세권설정등기를 신용보증기금에서 하시면, 비교적 저렴하게 임차인의 재산을 확실하게 보장받을 수 있습니다^^