등기부를 볼 때 유의할 사항

갑구에 있어서는

첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기가 여부

채권자가 채권확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못할 때에는 결국 그 부동산은 경매가 될 것이기 때문.

그리고, 경매개시결정 등기란 이미 그 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미.

또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보하기 위하거나 또는 말소하기 위하여 처분금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소 될 가능성이 아주 많다는 것을 유의


둘째, 예고등기

예고등기란 등기원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우에 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구하는 때에 그러한 소송이 제기되었음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기

원고가 승소판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해짐. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소판결을 받아야 하는 전제임.

구체적으로 경매절차의 진행상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 하였는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고 이해관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있음.

기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서


셋째, 가등기

"가등기" 다음에 남아 있는 공란은 후일 거기에 본등기를 하기 위한 것임. 따라서 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소.

을구에 있어서는 근저당권·전세권·지상권 등이 설정되어 있는지 여부

근저당권의 채권최고액이란 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도 되는 것이 일반적인 관행.

채무자가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처하는 것이며, 전세권이 설정되어 있는 경우 특별한 사정이 없는 한 전세기간내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없음.

그외 지상권·지역권 등은 그 토지에 대한 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리.

전세권·지상권·지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의.


등기를 신청할 때에 첨부서면 중의 하나로 등기의무자의 권리에 관한 등기필증을 제출하여야 함. 이 등기의무자의 권리에 관한 등기필증은 우리가 흔히 권리증이라고 함.

이 등기필증은 현재의 등기명의인이 등기를 하였을 때 등기관이 등기원인을 증명하는 서면 또는 신청서의 부본에 신청서의 접수년월일, 접수번호 등과 등기필의 뜻을 기재하고 등기소인을 찍어 이를 등기권리자에게 교부한 것

그런데, 등기필증은 멸실되었다 하더라도 등기소에서 절대로 재발급하지 않음.

이는 등기필증이 멸실되었다고 하여 권리에 영향을 미치거나 등기 명의인이 다른 등기를 신청할 수 없는 것이 아니기 때문임. 따라서 등기 명의인이 등기 의무자로서 다른 등기를 신청할 때에 멸실로 인하여 그 등기필증을 제출 할 수 없는 경우 어떻게 하여야 하느냐가 문제가 됨. 이 경우에는 다음의 3가지 확인 방법 중의 어느 하나에 의하여, 등기신청서에 등기 의무자로서 기재되어 있는 자가 틀림없이 본인임을 등기소로 하여금 확인케 하여야 함. (부동산등기법 제49조)

즉,

(1) 등기의무자 또는 그 법정대리인 본인이 등기소에 직접 출석하고 등기관은 주민등록증·여권·자동차운전면허증 등의 증명서에 의하여 그가 등기의무자 본인임을 확인하는 조서를 작성하는 방법,

(2) 등기신청 대리인이 법무사 또는 변호사인 경우에 한하여 그들이 등기 신청서상의 등기의무자 또는 그 법정대리인 본인으로부터 위임 받았음을 확인하는 서면 2통을 작성하여 신청서에 첨부하는 방법,

(3) 등기신청서(위임에 의한 대리인에 의하여 신청하는 경우에는 그 권한을 증명하는 서면) 중 등기 의무자의 작성 부분에 대한 공증을 받고 그 부본 1통을 신청서에 첨부하는 방법(이 경우의 공증이란 신청서 또는 위임장 중 등기 의무자의 작성 부분이 등기 의무자 본인이 작성한 것임을 공증하는 것을 의미하므로, 등기의무자의 대리인이 출석하여 공증을 받아서는 안됨.) 중에서 한 가지를 선택하여 등기의무자의 등기필증 제출에 갈음함.

재외국민 또는 외국인이 국내부동산을 처분하고 등기신청할 경우, 등기필증이 멸실된 때에는 그 처분권한 일체를 수여하는 내용의 위임장(재외국민인 경우에는 그 위임장에 인감도 찍어야 함)에 "등기필증을 분실하였다"는 등의 등기필증 멸실의 뜻도 기재하여 공증인의 공증(재외국민의 경우에는 재외공관의 공증도 가능)을 받고 등기필증 대신 그 위임장 부본 1통을 제출하여야 함.

법인이 등기필증을 멸실한 경우 대표권을 가진 자의 본인확인 또는 그 작성부분에 관한 공증을 받아야 하나, 지배인이 있는 경우에는 그 지배인을 확인하거나 지배인의 작성부분에 관한 공증으로 대표권을 가진 임원 또는 사원 본인확인 또는 그 작성부분에 관한 공증에 갈음할 수 있슴. 그러나 그 대표자로부터 위임을 받은 회사담당직원을 확인하는 것으로는 이에 갈음할 수 없음.